住宅ローンの基礎知識
不動産を購入する際に、自己資金では足りない場合には、住宅ローンを利用します。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に、最低限抑えてもらいたい住宅ローンの基礎知識をご案内したいと思います。
住宅ローンの金利の種類
住宅ローンを利用する場合に一番気になるのが、住宅ローンの「金利」です。この「金利」にもいくつか種類がありますので、代表的な住宅ローンをご案内します。
１ 固定金利型
住宅ローン申し込み時あるいは契約時点で、住宅ローンの返済までの金利が予め決まっているものを固定金利型といいます。
金利は、返済期間によって異なり、返済期間が短いほど金利が低くなっていることが多いです。
なお、一般的に金利が低い時代に住宅ローンを借りる場合には固定金利型が有利と言われています。
２ 変動金利型
市場金利の変動に伴い、住宅ローンの金利も一定の法則で変動するのを変動金利型といいます。
住宅ローンの金利は、６か月ごとに改定されることが多いです。
一般的には、金利が高い時代に住宅ローンを借りる場合には変動金利型が有利と言われています。
３ 固定金利期間選択型
変動金利型の住宅ローンでありながら、１年から１０年等の一定の期間内は金利が固定されるのを固定金利期間選択型といいます。
変動金利型は、ほかのタイプの金利に比べて金利が低いことが一般的ですが、金利が上昇するに伴い、金利負担が重くなるリスクがあります。そのリスクを解消するために登場したのが固定金利期間選択型です。
一定の期間が終了後、改めて固定型か変動型かを選択します。
なお、金利プランの内容に関しては、各金融機関によって違いがあります。
４ 上限金利付き変動金利型
変動金利型の住宅ローンですが、予め定めた上限金利以上にはならないタイプの住宅ローンを上限金利付き変動金利型といいます。いわゆるキャップローンとも呼ばれます。
上限金利を予め定めることによりリスクを軽減することができますが、通常の変動金利型の住宅ローンに比べると金利は高くなることが一般的です。
住宅ローンの返済方法
住宅ローンの種類としては、金利だけでなく返済方法も選択できます。
返済方法としては、次のとおりとなります。
１ 元利均等返済
毎回返済額が一定で、返済金額に占める元金と利息の割合が変化していきます。
返済額が一定なので返済計画を立てやすいというメリットがありますが、次に紹介する元金均等返済に比べて元金の当初の返済額が少ないことから、住宅ローンの元金は減りにくいです。
２ 元金均等返済
元金部分を返済期間で案分して均等に返済する方法です。元金部分の残高に応じて金利は上乗せされるため、返済当初は元利均等返済に比べると返済額が多いですが、返済額は徐々に少なくなります。
借入金額・借入金利・返済期間とういう住宅ローンの条件が同じなら、元利均等返済よりも総返済額は少なくなるのがメリットです。
３ 元金据置型返済
一定の期間（１～５年間程度）元金の返済を据え置いて、金利部分のみを返済していく方法です。一定期間経過後は、元利均等返済に移行するのが一般的です。
元金を据え置いている間は、住宅ローンの残高が全く減らないので、トータルの返済額は据置期間が長いほど多くなりますので、注意が必要です。
投資用や節税対策に利用されることが多い住宅ローンです。
住宅ローンの借り換え
住宅ローンは長い期間返済していく商品ですが、一定の条件を満たしたら、ローンの借り換えも検討すべきです。
一般的には、次の条件を満たした場合には、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
１ 住宅ローンの金利が１％以上低い
２ 返済期間が１０年以上残っている
３ 住宅ローンの残高が１０００万円以上ある
上記の条件に当てはまらない場合でも、「ローンの支払いが厳しい」、「金利の上昇が予想される」、「優遇金利の期間がもうすぐ終了する」、といった事情がある場合にも住宅ローンの借り換えのタイミングの可能性があります。
金融機関の窓口等で積極的に住宅ローンの借り換えを相談してみましょう！
団体信用生命保険について
住宅ローンは長期にわたって返済していくので、その間に万が一亡くなったり高度障害により働けなくなってしまう状況に備えて、団体信用生命保険（いわゆる団信）に加入することが一般的です。
団信に加入すると、金利が０．２％から０．３％程度上乗せとなりますが、不測の事態に備えるためにも加入しておいた方が良いかと思います。
もちろん、現金をたくさん保有されている方でしたら不要かと思います。
なお、既に生命保険に加入されていて、住宅資金を賄えるほどの生命保険金額の場合には、団信への加入を見送るか、あるいは生命保険の見直しも視野に入れるべきです。
住宅ローンを返済できなくなった場合
失業や病気等で働くことができなくなってしまい、あるいは給料が下がり住宅ローンを払い続けることができなくなってしまった場合には、すぐに司法書士や弁護士等の専門家に相談しましょう。
住宅ローンを支払えない状況が続くと、競売申立てにより強制的に家を出て行かなくてはならない事態になる恐れがあります。
上記のような状況がおきましたら、早めに行動することが重要ですので、注意しましょう！
