相続不動産の売却前には相続登記
相続した不動産を売却する前には、不動産の相続登記が必要です。
不動産の名義が亡くなった方の名義のままでは、新たな所有者となる買主に不動産の名義を移すことができないためです。
不動産の相続登記は、現在は法律上義務として定められている訳ではありませんが、不動産の売却をする場合には、相続登記の申請が売主の義務となります。
相続人の調査
相続登記の前提として、まず相続人が誰であるかを調査する必要があります。
通常は相続人となる方が相続関係を把握しているので、いちいち調査が必要とは考えないかもしれませんが、戸籍を調査すると相続人から聞いていた相続人以外に法律上相続人となっている方が結構います。
相続財産の調査
相続人の調査と並行して、相続財産として何かあるのかも調査が必要となります。
不動産に関しては、亡くなった方の権利証（又は登記識別情報通知）や固定資産税等の納税通知書に記載されている不動産が相続財産となると考えられます。
ちなみに、負債（借金等）も相続されますので、相続財産の調査と一緒に負債があるかどうかも調査するように、ご注意ください。
もし、負債が多すぎるようなら、相続不動産の売却前に、相続放棄の手続きを行うことも選択肢となります。
相続不動産の遺産分割協議
相続人の調査・相続財産の調査が終わったら、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要となります。
相続財産に不動産があり売却を検討している場合には、売却代金を相続人全員で分けるなら、名義人をどうするか注意が必要です。
この場合には原則として相続人全員を不動産の名義人にすることになりますが、不動産の売却の際に相続人全員が不動産売買の決済立会いに原則として出席する必要がありますので、相続人が遠方に住んでいたり、体の調子が良くない方がいたりすると、不動産売買の決済立会いに出席することは大変です。
ちなみに、売却代金を相続人全員で分ける場合でも、相続人のうち一人を名義人として売却代金を分けることも可能です。
しかし、遺産分割協議書の文言によっては、贈与税の課税の恐れもありますので、必ず司法書士等の専門家の指導を受けるようにしてください。
遺言書がある場合はどうするか？
亡くなられた方が遺言書を残されていた場合には、原則として遺言書の文言を元に相続の手続きを進めていく必要があります。
遺言書に基づいて相続手続きを進める場合には、遺言書に相続財産の割り当てが全て記載されているなら、遺産分割協議は必要ありません。
相続不動産の相続登記
相続不動産の名義をどうするか決めたら、相続不動産について相続登記の申請を行います。
相続登記は、ご自身で行うことも可能ですが、不動産の売却を検討されているときには、なるべく早く相続登記を行う方が良いので、司法書士にご依頼されることをお勧めします。
相続不動産の司法書士報酬
詳細は川崎・溝の口相続遺言相談センターをご確認くださいませ。
相続不動産の登録免許税
上記の司法書士報酬以外に、相続登記の申請には登録免許税等の実費がかかります。
所有権に関する相続登記を前提となりますので、ご了承下さいませ。
固定資産税評価額×０．４％＝相続登記の登録免許税
相続登記の依頼の流れ
① （お客様）お電話又はメールにて相続登記のご依頼申込み
② （弊所）相続登記に必要な書類の作成・収集
③ （お客様）（弊所）ご署名・ご捺印書類の受領
④ （お客様）相続登記費用のお支払い
⑤ （弊所）相続登記申請
⑥ （弊所）相続登記完了書類の送付
相続不動産の売却の依頼はいつすべきか？
相続不動産の売却を検討されている場合には、不動産業者に仲介を依頼することになると思います。
誰が不動産の名義人に決まってからの依頼となりますので、遺産分割協議が完成した時点で依頼することが可能になるかと思います。
売却が決まっているなら、相続不動産を維持するのにも諸費用がかかりますので、早めに依頼をするようにしましょう！
