根抵当権設定登記

住宅等の不動産購入時に融資を利用する場合には、抵当権設定登記ではなく根抵当権設定登記を利用することがあります。

根抵当権とはどのような権利であるかを説明します。

 

根抵当権とは?

 

根抵当権とは、「不特定の債権を極度額の限度において担保するために設定」することができる抵当権の一種です。

抵当権の一種ですので、法律上根抵当権の規定にないことは、抵当権と同様に扱います。

 

根抵当権と抵当権の違い

 

根抵当権を理解する上では、同じ担保権である抵当権と比較することが重要です。

 

被担保債権との附従性

 

抵当権は、特定された債権を目的として設定される担保権です。

したがって、その債権が全て完済されれば、被担保債権との附従性により、債権と一緒に抵当権も消滅します。

 

例えば、平成20年3月1日付に1000万円の住宅ローンを組んで、その日に抵当権設定契約を行った場合に、平成27年3月1日に住宅ローンを全額返済したとします。

この場合には、平成27年3月1日付で住宅ローンの債権が消滅したと同時に、担保権である抵当権も消滅します。

 

一方、根抵当権の場合には、「不特定の債権」を目的とする担保権となります。

したがって、根抵当権の目的となっている債権が全て返済されても、被担保債権との附従性はないため、債権が消滅しても根抵当権は存続することになります。

 

上記の抵当権と同じ事例で、抵当権の代わりに根抵当権を設定した場合には、平成27年3月1日付で住宅ローンの債権が消滅しても、担保権である根抵当権も消滅しません。

 

被担保債権との随伴性

 

抵当権は、特定債権を目的とした担保権ですので、被担保債権の随伴性により、債権が移転した場合には、抵当権も同時に移転します。

 

例えば、平成27年2月1日付の住宅ローンを目的とした抵当権が設定された場合に、平成27年3月1日に住宅ローン債権が譲渡によって移転されると、被担保債権の随伴性により、同時に抵当権も移転となります。

 

一方、根抵当権の場合には、被担保債権との随伴性はないので、被担保債権が譲渡されても根抵当権は移転しません。

 

元本の確定

 

抵当権は、最初から被担保債権が特定されているので、元本の確定という考えはありませんが、根抵当権の場合には、ある一定の事由が生じることによって元本が確定します。

元本確定後の根抵当権は、抵当権と同様に被担保債権との附従性・随伴性がある担保権となりますので、被担保債権を全額返済すれば、根抵当権も消滅します。

 

根抵当権の主な元本確定事由は次のとおりとなります。

 

① 元本確定期日の到来

② 根抵当権者又は債務者の相続開始後6か月以内に指定債務者の合意の登記がない

③ 根抵当権者又は債務者の合併後、根抵当権設定者からの元本確定請求

④ 根抵当権設定から3年経過後の根抵当権設定者からの元本確定請求

⑤ 根抵当権者からの元本確定請求

⑥ 根抵当権者が抵当不動産につき競売申立等をおこなったとき

⑦ 根抵当権者が競売等による差押えがあったとことを知った時から2週間経過したとき

⑧ 債務者又は根抵当権設定者が破産手続き開始決定を受けたとき

 

根抵当権の登記事項

 

根抵当権の抵当権と上記のとおりのような違いから登記事項も変わってきます。

主な登記事項については次のとおりです。

 

極度額

 

抵当権でいう「債権額」に代わるものです。

抵当権は被担保債権が特定されているので、債権額を特定することが可能です。

根抵当権の場合には、根抵当権設定後の取引から生じる債権も根抵当権の被担保債権となるので、設定時には債権額を特定することができませんので、代わりに「極度額」という一定の枠を設定し、登記されます。

 

極度額は、登録免許税の算定の基準にもなりますので、極度額が大きければ、当然に登録免許税が高くなります。

 

債権の範囲

 

根抵当権は、「不特定の債権」を担保する権利です。

この「不特定の債権」を根抵当権では債権の範囲として登記します。

 

債権の範囲としては主に次のとおり区分されます。

 

1 一定の範囲に属する不特定債権

① 根抵当権者と債務者との特定の継続的取引契約によって生じる債権

例 「年月日当座貸越契約」「年月日手形貸付契約」

② 根抵当権者と債務者との一定の種類の取引によって生じる債権

例 「金銭消費貸借」「銀行取引」

2 特定の原因に基づき、根抵当権者と債務者との間に継続して生じる債権

例 「甲工場からの清酒移出による酒税債権」

3 債務者との取引によらないで取得する手形上、小切手又は電子記録債権上の請求権

例 「手形債権」「小切手債権」

4 特定債権(特定債権のみは不可)

例 「年月日売買代金」

 

 

根抵当権設定の登記費用

 

根抵当権設定登記の登記費用は、司法書士報酬登録免許税等の実費の合計となります。

 

根抵当権設定登記の司法書士報酬

 

金30,000円(消費税別)から

※ 不動産売買取引登記と一緒の場合には、上記の報酬ではなく「トップページ」をご確認くださいませ。

 

根抵当権設定登記の登録免許税

 

根抵当権設定登記は、住宅用家屋証明書を利用した登録免許税の軽減措置がありません。

したがって、抵当権設定登記と比べると登録免許税が割高となりますので、ご注意くださいませ。

 

極度額×0.4%

 

根抵当権設定登記の登録免許税の具体例

 

極度額1億円の根抵当権設定登記を申請する場合の登録免許税はいくらか?

 

1億円(極度額)×0.4% =金400,000円

 

根抵当権設定登記の必要書類

 

1 根抵当権設定契約証書

2 根抵当権設定者の権利証又は登記識別情報通知書

2 根抵当権設定者の印鑑証明書

3 登記委任状

4 根抵当権者又は根抵当権設定者が法人の場合には資格証明書

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