住宅の固定資産税・都市計画税
住宅を所有すると毎年かかる税金として、市区町村が課税する固定資産税と都市計画税があります。
固定資産税と都市計画税の課税の仕組みに関して説明します。
固定資産税・都市計画税の負担は?
固定資産税と都市計画税は1月1日において固定資産を所有している者に対して課税されます。
そして、4月から6月にかけて各市区町村から1月1日時点での固定資産の所有者に対して納税通知書が発送されます。
ちなみに、3月1日に住宅を売買した場合には、3月1日に買主に対して所有権は移転されますが、その年の1月1日時点での所有者は売主ですので、固定資産税等の納税通知書は売主に対して発送され、売主が固定資産税等を支払う義務を負います。
固定資産税の計算
固定資産税は次の算式によって税額を計算します。
課税標準×1.4%
※ 課税標準は固定資産税課税台帳登録価格(固定資産税評価額)のことです。
土地の固定資産税
土地のなかでも住宅用地に関しては固定資産税の課税標準の軽減があります。
住宅用地の軽減の内容については次の図表のとおりです。
種類 | 定義 | 課税標準の価格 |
小規模住宅用地 | 住戸1戸あたり200㎡以下の部分 | 固定資産税評価額×1/6 |
一般住宅用地 | 上記以外の部分 | 固定資産税評価額×1/3 |
※ 家屋の床面積の10倍までの土地に限られます。
住宅用地の具体例
一戸建て住宅の敷地が500㎡(固定資産税評価額1億円)の場合には、課税標準はいくらになるか?また、この年の固定資産税の税額はいくらになるか?
200㎡は小規模住宅用地として、残り300㎡は一般住宅用地とします。
200㎡の固定資産税評価額は4000万円となり、
300㎡の固定資産税評価額は6000万円です。
4000万円×1/6=666万6666円
6000万円×1/3=2000万円
666万6666円+2000万円=2666万6000円(1000円以下切り捨て)
2666万6000円(課税標準)×1.4%=37万3300円(100円以下切り捨て)
建物の固定資産税
新築の一般住宅や長期優良住宅に関しては、120㎡までの床面積に対する税額の2分の1相当額の固定資産税が減額されます。
減額される期間は次のとおりとなります。
一般住宅 | 3階建以上の準耐火構造及び耐火構造住宅 | 新築から5年度間 |
それ以外の住宅 | 新築から3年度間 | |
長期優良住宅 | 3階建以上の準耐火構造及び耐火構造住宅 | 新築から7年度間 |
それ以外の住宅 | 新築から5年度間 |
※ 専用住宅は居住部分の床面積が50㎡以上(一戸建て以外の貸家住宅は40㎡)280㎡以下であることが条件です。
新築の一般住宅の具体例
床面積200㎡の新築の一般住宅(固定資産税評価額5000万円)の場合には、固定資産税の税額はいくらになるか?
原則どおりだと
5000万円×1.4%=70万円
{70万円×(120㎡/200㎡)}×1/2=21万円(減税額)
したがって、
70万円-21万円=49万円
都市計画税の計算
都市計画税は次の算式によって税額を計算します。
課税標準×0.3%
※ 課税標準は固定資産税課税台帳登録価格(固定資産税評価額)のことです。
土地の都市計画税
土地のなかでも住宅用地に関しては都市計画税の課税標準の軽減が固定資産税と同じような考え方であります。
軽減の内容については次の図表のとおりです。
種類 | 定義 | 課税標準の価格 |
小規模住宅用地 | 住戸1戸あたり200㎡以下の部分 | 固定資産税評価額×1/3 |
一般住宅用地 | 上記以外の部分 | 固定資産税評価額×2/3 |
※ 家屋の床面積の10倍までの土地に限られます。
不動産の売買ではどう精算するか?
不動産の売買を行った場合には、売主と買主で固定資産税と都市計画税の税額を365日で日割計算することによって精算が通常行われます。
不動産売買が行う・行わないにしろ、1月1日時点の所有者に関して課税されてしまうので、売主と買主で固定資産税等を均等に負担するためです。