居住用不動産の譲渡の特例

不動産の譲渡所得税に関しては、こちらのページにて説明しました。

今回、ピックアップして説明するのは、居住用不動産の譲渡の場合には特例がありますので、その特例としてどういったものがあるかを改めて説明します。

 

居住用不動産の譲渡の3000万円控除

 

居住用不動産である土地・建物を譲渡した場合、譲渡所得税金額の計算において、課税所得から3000万円が控除できます。

この特例は、所有期間や居住期間の要件はありませんので、多くの居住用不動産の譲渡に適用できます。

ただし、3年に1度しか利用できないので、注意が必要です。

また、譲渡と一緒に居住用不動産を購入し、住宅ローン減税の制度を利用しようと考えている場合には、この3000万円控除を利用してしまうと、住宅ローン減税の制度が利用できなくなっていしまいますので、この点も注意が必要となります。

 

居住用不動産の譲渡の軽減税率

 

居住用不動産である土地・建物等を譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える場合には、譲渡所得税の税率が低くなります。

なお、この居住用不動産の譲渡に関する軽減税率は、居住用不動産の譲渡の3000万円控除の制度との併用が可能です。

 

税額の計算

 

6000万円以下の部分

課税長期譲渡所得税×10%※=所得税

課税長期譲渡所得税× 4% =住民税

 

※ 平成25(2013)年1月から平成49(2038)年12月までの25年間は、年間2.1%の復興特別所得税が課税されるため、10.21%となります。

 

6000万円超の部分

課税長期譲渡所得税×15%※=所得税

課税長期譲渡所得税× 5% =住民税

 

※ 平成25(2013)年1月から平成49(2038)年12月までの25年間は、年間2.1%の復興特別所得税が課税されるため、15.315%となります。

 

特定居住用不動産の買換えの特例

 

居住用不動産を譲渡し、一定期間内に買換えにより居住用不動産を取得した場合には、譲渡益がなかったものとし、課税を将来に繰り延べることができます。

ただし、上記に記載した「居住用不動産の譲渡の3000万円控除」・「居住用不動産の譲渡の軽減税率」の制度とは選択的な適用になります。

 

利用の要件

譲渡資産の要件

1 所有期間が譲渡する年の1月1日において10年超であること

2 居住期間が10年以上であること

3 譲渡対価の額が1億5000万円以下であること

 

買換え不動産の要件

1 建物の面積が50㎡以上、土地は500㎡以下

2 マンションに買い替える場合には、築25年以内または地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの

3 譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに取得したもの

4 譲渡した年の翌年12月31日までに居住したこと

 

特例の効果

 

譲渡不動産の価額≦買換え不動産の価額の場合

譲渡がなかったものとされます。

 

譲渡不動産の価額>買換え不動産の価額の場合

譲渡不動産の価額と買換え不動産の価額の差額部分についてのみ譲渡があったものとされます。

 

居住用不動産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

 

居住用不動産を譲渡し損失が生じた場合には、一定期間内に買換えにより居住用不動産を住宅ローンを利用して取得すれば、その譲渡損失についいて損益通算及び繰越控除ができます。

 

利用の要件

譲渡不動産の要件

所有期間が譲渡した年の1月1日において5年超であること

 

買換え不動産の要件

1 譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに取得すること

2 居住用部分の床面積が50㎡以上であること

3 取得日から翌年12月31日までに居住すること(見込みも可)

4 損失の繰越控除をする各年末に住宅ローンの残高があること

 

効果

譲渡損失とほかの取得との損益通算が可能になります。さらに、損益通算後の損失金額を翌年以降3年間繰り越すことが可能です。

なお、住宅ローン減税の制度との併用も可能です。

 

注意点

1 譲渡損失のうち500㎡を超える敷地部分相当額は、損益通算後譲渡損失の金額から除かれ、繰越控除はできません。

2 繰越控除は、合計所得3000万円以下の年しか適用できません。

 

特定居住用不動産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

 

居住用不動産を譲渡して損失が生じた場合、買換えをしなくても、譲渡不動産の譲渡対価を上回る住宅ローンの残高があれば、その譲渡損失の一部について損益通算及び繰越控除ができます。

 

利用の要件

1 所有期間が譲渡した年の1月1日において5年超であること

2 売買契約日の前日等において住宅ローンの残高があること

 

効果

譲渡損失とほかの取得との損益通算が可能になります。さらに、損益通算後の損失金額を翌年以降3年間繰り越すことが可能です。

 

注意点

1 譲渡損失の金額は、「住宅ローンの残高‐譲渡対価」が限度になります。

2 繰越控除は、合計所得3000万円以下の年しか適用できません。

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